De acordo com o Art. 4 da Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Por sua vez, o Art. 5 determina que seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo. Os deveres do locador dentro de uma relação de aluguel de um imóvel urbano estão expostos no artigo 22 da Lei do Inquilinato, que apresenta um rol de dez obrigações que o locador tem em relação ao locatário e o imóvel alugado. Veremos, agora, algumas das características mais relevantes da Lei do Inquilinato e de suas funções legislativas, como as características do contrato de locação, os direitos e deveres dos locadores e locatários e demais particularidades. O proprietário é obrigado a entregar ao inquilino toda a documentação legal relacionada ao contrato de locação, como o contrato assinado, recibos de pagamento de aluguel e cópias das garantias locatícias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Claro que o locatário não poderá manifestar seu interesse na compra sem ter o valor para pagar. O objetivo desta norma é forçar a adequação do imóvel às exigências do Poder Público, protegendo as famílias que habitam o imóvel.
O art. 59 elenca as hipóteses que autorizam pedido de despejo liminar em uma ação de despejo. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. Ao contrário da locação residencial, a locação não residencial independe de aviso (notificação) para cessar.
O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Observe que deverá ser comunicado, por escrito, ao locador e ao fiador a transmissão (sub-rogação). Também é motivo de resolução à infração legal ou contratual (art. 9ª, II, Lei 8245). § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Esse artigo pode causar certo desconforto em parte daqueles que não são do mundo jurídico, já que, para sua interpretação, exige-se do leitor o conhecimento do que vem a ser usufruto e fideicomisso. Observe que o locatário, aqui, tem o direito de, por conta própria, findar o contrato.
Seus direitos podem incluir o direito à privacidade, ao uso pacífico do imóvel e à manutenção básica adequada do local. De acordo com a nova legislação, o inquilino que desejar sair do imóvel antes do tempo deve pagar uma multa. E esta multa é proporcional ao tempo de permanência que restaria cumprir conforme o que é estabelecido no contrato de aluguel. O inquilino pode rescindir o contrato de aluguel antes do prazo acordado, mas isso pode acarretar uma multa, conforme estipulado em contrato.
O que diz a nova lei do inquilinato sobre os prazos para a devolução do imóvel?
Neste caso, para retomar o imóvel, será preciso denunciar o contrato, por escrito, concedendo 30 dias para desocupação. §2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Em alguns casos, contudo, ainda que preenchido os requisitos, não poderá o locador lançar mão da ação renovatória (art. 52). Observe que, como regra, a lei 8245 não admite a cobrança antecipada de aluguéis (art. 20). Contudo, o legislador autoriza a cobrança antecipada de aluguéis na locação por temporada (art. 49).
IV – executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, a caução em dinheiro não é a única modalidade existente. Isso, sem dúvida alguma, aumenta a insegurança jurídica e contraria o próprio objetivo da assinatura do contrato.
Lei 8245/91: Modalidades de garantia do contrato de locação
É importante destacar que esta ação pode ser usada, também, em caso de locação industrial ou realizada por sociedade civil com fim lucrativo (art. 51, §4º). O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. Portanto, durante a vigência do contrato, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses. Neste momento do texto, é fácil concluir que não é interessante firmar um contrato de locação residencial verbal ou inferior a 30 meses. III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Lei do Inquilinato: o que é? Entenda a importância e quais os direitos e deveres do locador e locatário
A legislação dispõe no inciso I do Art. 22 que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. O inquilino deve pagar o aluguel e todas as despesas associadas ao imóvel, como água, luz e condomínio, pontualmente. O atraso no pagamento pode resultar em multas e juros, e, em casos mais graves, levar ao início de um processo de despejo. Além disso, protege inquilinos contra despejos arbitrários e permite a rescisão sem multa em casos de transferência de trabalho.
A lei de 2024 flexibilizou alguns aspectos dessa rescisão, facilitando a desocupação do imóvel em situações justificadas, como mudança de cidade por questões profissionais ou de saúde. O inquilino tem direito a um imóvel em boas condições de habitabilidade. Isso significa que o imóvel alugado deve oferecer condições mínimas de segurança, salubridade e conforto.
Desse modo, se o inquilino paga R$ 2.000 de aluguel, o valor com o reajuste aplicado passará a ser R$ R$ 2.130,40 no contrato com aniversário em novembro e pagamento em dezembro. Assim, o valor do reajuste vai de acordo com o índice econômico estabelecido em contrato. O índice leva em consideração inúmeras variáveis do mercado, como comentado anteriormente. Boa parte dos contratos de aluguel são reajustados de acordo com o IGP-M, também conhecido como a “inflação do aluguel”. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Caso deseje fazer a contrato de trabalho quebra de contrato de aluguel antes de completar 12 meses ou sem cumprir o aviso prévio, uma multa será cobrada. A Lei do Inquilinato visa garantir que ambos – locatário e locador – tenham equivalência na relação comercial firmada, evitando que um dos lados seja prejudicado e, consequentemente, sofra prejuízos. Entre outros pontos, saiba quais são os direitos e deveres tanto de locador quanto de locatário.